Menakar Klaim Hak Eigendom di Balik Sengketa Tanah Darmo Hill

Penulis: Dr. Oemar Moechthar, S.H., M.Kn. Dosen di Departemen Ilmu Hukum, Fakultas Hukum Universitas Airlangga

SENGKETA tanah kembali menyita perhatian publik Surabaya. Beberapa waktu yang lalu, ratusan warga Perumahan Darmo Hill harus berhadapan dengan klaim PT Pertamina atas lahan yang telah mereka tempati selama puluhan tahun. Persoalan ini bukan sekadar konflik warga dengan korporasi besar, melainkan membuka kembali lembaran lama sejarah hukum pertanahan Indonesia: hak eigendom peninggalan kolonial Belanda.

Akar masalahnya berawal dari klaim Pertamina yang mendasarkan kepemilikan pada dokumen historis berupa Eigendom Verponding No. 1278. Dokumen tersebut disebut berasal dari pengalihan aset PT Shell Indonesia kepada pemerintah pada tahun 1965. Dari dokumen itu, Pertamina mengklaim lahan seluas kurang lebih 220,4 hektare yang ternyata tidak hanya mencakup Darmo Hill, tetapi juga beberapa kawasan permukiman lain di Surabaya.

Masalah mulai terasa nyata ketika warga hendak memperpanjang Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) atau meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik. Di Kantor Pertanahan, muncul catatan bahwa tanah mereka “terindikasi eigendom”. Catatan singkat ini berdampak besar: proses administrasi terhenti, kepastian hukum mengabur, dan warga hidup dalam bayang-bayang kehilangan rumah. Pemerintah Kota Surabaya pun turun tangan mengawal kasus ini agar hak warga tetap terlindungi.

Lalu, apa sebenarnya hak eigendom itu?

Dalam sistem hukum agraria kolonial Belanda, hak eigendom merupakan bentuk hak atas tanah yang paling kuat dan paling penuh. Pemilik hak eigendom berhak menggunakan, menikmati, bahkan mengalihkan tanahnya secara bebas. Hak ini diatur dalam Buku II Burgerlijk Wetboek (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) dan berlaku luas pada masa penjajahan. Selain eigendom, dikenal pula hak lain seperti erfpacht, opstal, dan gebruik, masing-masing dengan lingkup kewenangan yang berbeda.

Namun, Indonesia yang merdeka tidak mungkin terus bergantung pada sistem hukum kolonial. Karena itulah, lahirlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Undang-undang ini menjadi tonggak penting unifikasi hukum pertanahan nasional dan secara tegas meninggalkan dualisme hukum antara agraria barat dan hukum adat.

UUPA menegaskan bahwa seluruh hak atas tanah harus menyesuaikan dengan sistem hukum nasional. Hak-hak lama, termasuk eigendom, tidak serta-merta dihapus, tetapi dikonversi. Eigendom yang dimiliki perorangan dikonversi menjadi Hak Milik, milik badan hukum menjadi Hak Guna Bangunan, dan milik perwakilan asing menjadi Hak Pakai.

Namun, konversi ini tidak berlaku tanpa batas waktu. Pasal 55 UUPA menegaskan bahwa hak-hak lama peninggalan hukum barat hanya diakui sementara, paling lama 20 tahun sejak UUPA berlaku. Artinya, sejak 24 September 1960 hingga 24 September 1980. Setelah tanggal tersebut, hak eigendom secara hukum tidak lagi diakui. Pemegangnya wajib mengajukan permohonan hak baru sesuai ketentuan yang berlaku.

Faktanya, sengketa tanah berbasis klaim eigendom tetap bermunculan, bahkan puluhan tahun setelah batas waktu itu berakhir. Karena itulah, pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Regulasi ini masih memberi ruang terbatas bagi pemegang hak lama untuk mendaftarkan tanahnya, asalkan mampu membuktikan penguasaannya dengan dokumen yang sah dan dapat diverifikasi oleh Kantor Pertanahan.

Meski demikian, konflik tidak juga berhenti. Puncaknya, melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, pemerintah mengambil sikap tegas. Pasal 95 ayat (1) PP tersebut menyatakan bahwa alat bukti tertulis tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan status tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Sejak 2 Februari 2021, secara hukum, klaim atas tanah berbasis eigendom seharusnya tidak lagi memiliki pijakan.

Konsekuensinya jelas. Jika ada pihak (termasuk badan usaha milik negara) yang ingin menguasai tanah bekas hak barat, jalurnya bukan lagi melalui klaim dokumen kolonial, melainkan dengan mengajukan permohonan hak baru kepada negara. Proses ini dilakukan melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang hingga terbit Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH), yang kemudian didaftarkan dan diterbitkan sertipikatnya.

Di sisi lain, sertipikat hak atas tanah yang telah terbit memiliki posisi penting sebagai alat bukti yang kuat. Sertipikat bukan sekadar kertas, melainkan hasil dari proses panjang pemeriksaan yuridis dan fisik oleh negara. Selama diterbitkan secara sah dan tidak cacat hukum, sertipikat tersebut seharusnya memberi perlindungan hukum bagi pemegangnya.

Dalam konteks Darmo Hill, hal inilah yang perlu menjadi titik perhatian. Jika warga memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik, memegang sertipikat yang sah, dan telah menguasainya secara fisik selama bertahun-tahun, maka negara memiliki kewajiban konstitusional untuk melindungi hak mereka. Klaim baru yang berbasis dokumen lama tidak seharusnya serta-merta menggugurkan hak yang telah diakui negara.

Penyelesaian sengketa semacam ini idealnya mengedepankan keadilan substantif. Mediasi dan dialog harus menjadi pilihan utama, bukan pendekatan koersif yang justru menambah keresahan masyarakat. Pemerintah juga perlu lebih aktif melakukan edukasi dan sosialisasi agar masyarakat memahami pentingnya pencatatan dan pendaftaran tanah sejak awal.